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事業案内
土地区画整理事業
土地区画整理事業とは？
地域の土地を効率的かつ効果的に利用するために、土地の形状や区画を整え、公共施設（道路、公園など）の整備や土地利用の向上を図る都市計画手法の一つです。
区画整理事業はその事業期間が数年から十数年と長期間に及びます。その間、社会情勢の変化に伴い、事業環境も変わってゆきます。特に最近の不透明な社会、経済環境では事業環境の悪化も十分考えられ、事業を運営する上で常に環境の変化に対応するきめ細やかなサービスが求められます。
大和測量では総合的、計画的な事業運営を展開する中で、特にリスクマネジメントを徹底し、事業をサポートしています。
土地区画整理事業例
古い市街地は道路が狭く、複雑に入り組んで、境界線が曖昧になっているところがあります。
土地区画整理事業によって整備することで、安心安全で利用価値の高い街並みに生まれ変わります。
区画整理前
区画整理後
土地区画整理の目的
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01
土地の有効利用
不規則な土地形状や細分化された土地を整備し、新しい住宅地や商業地、産業地の開発を促進します。
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02
公共施設の整備
道路、公園、上下水道などのインフラを整備し、生活環境を向上させます。
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03
都市の発展
市街地の再開発や郊外の新しい地域開発により、地域全体の価値や利便性を高めます。
土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業は「換地」と「減歩」という仕組みから成り立っています。
換地（かんち）
土地区画整理事業で土地の再配置を行うこと。事業地内の土地所有者に対し、整理後の新しい土地（換地）を割り当て、既存の土地を交換することで、土地の形や位置を整えます。
減歩（げんぶ）
土地所有者が事業に参加することで、一定の面積を供出すること。これにより、整備された公共施設や道路の土地を確保します。減歩によって供出された土地は、事業の進行や利益のために使われます。
区画整理前
区画整理後
整理前のAの宅地
整理後の
Aの宅地（換地）
減歩された
土地
土地所有者が「減歩」というかたちで土地を提供し、公共施設用地や事業資金を生み出すことで、道路や公園などの公共施設の整備改善を行います。「減歩」の一部は「保留地」として売却され、売却益が事業資金となります。
道路、公園、保留地などの用地に
大和測量の区画整理事業
大和測量が行う
土地区画整理事業
コンセプト
私たちは少子高齢化やライフスタイルの多様化の進行など、多様に変化する環境を捉え、リスクに対応する運営、事業の多様性の追求を行っています。
従来からの住環境整備というハード面の整備に加え、コミュニティの場の活性化やお年寄りに優しい街並みなどソフト面の整備を行い、「まちづくり」を進める皆様の立場にたったコンサルティングを実践します。
街づくりを生業にしている当社にとって、地権者の方々、その生活基盤を守る仕事に就かれているご関係者は皆さま大切なお客様です。
「街」とは、そのお客様の笑顔に接することができる心ときめく場所です。
私たちは誠実さと強い責任感を持ちながら、まちづくりのプロとして確かな技術力に基づく仕事をし、新しい街を未来にわたって作り続けます。
サービス
土地区画整理のプランから事業管理までをワンストップで対応します。
私たちは事業の計画から実施、完成に至るまでの運営、支援を全て自社で行います。
過去、延べ面積4,500ヘクタール、120余の事業を行ってきた実績と情報技術の充実を図ることにより、 区画整理におけるあらゆる要望にお応えします。
土地区画整理の流れ
大和測量では、これら一連の業務を組織が一体となってサポートします。
私たちは事業の計画から実施、完成に至るまでの運営、支援を全て自社で行います。
過去、延べ面積4,500ヘクタール、120余の事業を行ってきた実績と情報技術の充実を図ることにより、 区画整理におけるあらゆる要望にお応えします。
- 合意形成 ワークショップ開催、同意書取得
- 組合設立 調査・測量、企画・設計、事業計画
- 工事施工 造成工事、家屋移転
- 換地処分 換地計画
- 登記清算 権利登記、清算と解散
大和測量のVRの取り組み
従来図面だけで行われ、なかなか理解してもらえなかった住民説明を、３次元映像により関係者にもイメージしやすいように、簡単な３Dデータを作成・表示できるアプリケーションをパナソニック株式会社と大和測量で開発しました。
測量データを元に設計し、VRで未来の街並みを表現して区画整理後の街のイメージを説明することができます。
調査・測量
測量・調査部門では区画整理事業の計画、設計等に必要な資料及び図面を作成します。
また、個人・企業保有の土地に於いて、境界点の確認、資産管理を含めた用地測量も行っております。
測量作業や図面作成を行うために、GNSS測量をはじめとした最新の機器とソフトを導入し、熟練した技術者たちが合理的で正確な各種の測量を行い、企画・設計部門や区画整理部門との連携をはかり、事業に必要なデータを迅速に提供することで、事業の円滑な推進を可能とします。
最新機器の導入
トランシット、測距儀、電子野帳が一体となったトータルステーションやGNSS（汎地球測位システム）、電子平板（CADシステム）等の最新機器を導入し電子化を進めています。
データの内部調査
電子化によりデータの一元化が可能となり各地区の見える化を実現し、設計変更などがあった場合はデータの収集、計算を社内で一括して行い迅速で柔軟な対応をすることができます。
調査・測量業務の流れ
- 基準点測量 すべての測量の基礎となる測量
- 現況測量 地形、建物、土地利用状況を測定し、現況図を作成
- 地区界測量 施行区域の位置、面積を確定
- 確定測量 街区、画地、道路の位置及び面積を確定
- 路線・工事測量 工事設計の基準となる測量
- 出来形測量 工事完了に伴い確定測量の成果を点検
企画・設計
少子高齢化やライフスタイルの多様化により社会環境が変化する中で、区画整理事業を立ち上げ、推進していくには、地域の実情に合った企画・設計を行い、確実に遂行していく実行力と、長期にわたる事業期間の中で様々な要望に応える柔軟性が必要です。
大和測量では、各種フィールド調査を元に、ニーズを反映しながらも事業の効率性向上、コストの低減を可能とする計画を提案し、事業の実現、実行を組織が一体となって支援します。
効率的な事業推進
現況を把握した計画を基本として事業費を抑制します。
あらゆる場面に対応する柔軟性
測量等の調査データを社内で調達できるため、柔軟で迅速な対応が可能となり、時間的コストを低減します。
付加価値のある街並み
事業成立性を確保しながら、バリアフリー化、自然との共生などハード、ソフト両面から施策を展開します。
企画・設計業務の流れ
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各種
フィールド調査 現地調査・ヒアリング調査・文献調査 -
企画・構想
コンセプト・ゾーニング
ディテール・マスタープラン - 基本設計 まちの全体像の設計
- 実施設計 各分野ごとの設計
事業運営
区画整理事業はその事業期間が数年から十数年と長期間に及びます。その間、社会情勢の変化に伴い、事業環境も変わってゆきます。特に最近の不透明な社会、経済環境では事業環境の悪化も十分考えられ、事業を運営する上で常に環境の変化に対応するきめ細やかなサービスが求められます。
大和測量では総合的、計画的な事業運営を展開する中で、特にリスクマネジメントを徹底し、事業をサポートしています。
事業立ち上げ
現地踏査、アンケート、文献調査などで市場分析を行い、問題、課題を整理すると同時に潜在需要を掘り起こします。現状を把握した上で、ワークショップ等を開催しながら住民の皆様に参加意識を持って頂き、合意形成を行います。
事業推進
地価の動向、周辺環境など、施行地区を取り巻く環境のモニタリングを行い、事業を進める中で必要な施策を提案し、事業成立性の確保に努めます。
保留地処分
事業の計画段階から、企業立地動向の分析や販売PRの提案などを行い、保留地の円滑な処分を促進します。
換地設計業務
道路や公園などの公共施設と宅地の一体的な整備を行う区画整理事業では、整理後の換地を決定する換地設計は事業の中で最も重要な業務の一つです。特に最近の事業では、保留地の集合や、より利用価値の高い土地利用を行うために、高度な換地設計が求められます。
大和測量では、権利者の皆様の要望を最大限反映させながら、事業の目的に合った換地設計を、迅速かつ柔軟に行います。
地域の実情に合った換地設計
事業コンセプトや保留地処分を考慮した換地設計を行うことで、魅力ある街並みの形成を行います。
合理的な換地設計
家屋移転等を考慮し、事業全体を見据えた上で換地設計を行い、費用削減及び事業の円滑な推進を促進します。
換地業務の流れ
- 換地設計 整理後の土地＝換地場所の案の提示
- 仮換地指定 換地設計に基づき、換地先を権利者に通知
- 換地計画 出来形確認測量に基づき、換地を決定、清算金の確定
補償業務
区画整理を行う上で、移転対象物件に伴う損失補償は、権利者の皆様にとって最大の関心事の一つです。また事業を遂行する上でも、事業費に占める割合の高さから、補償額が事業に大きな影響を与えます。そのため補償業務では、権利者の皆様の理解と事業成立性を確保した移転計画を作成し、公平かつ適正な損失補償を行う必要があります。
大和測量では補償部門の専門家が事業の基盤となる「換地設計」に参画し、“補償”の視点をもった換地設計を実現します。従って合理的な移転計画と、整合性ある損失補償を行うことができます。
事業費の抑制
補償を視野に入れた換地設計を作成することで、合理的な移転計画を立て、事業費を抑制します。
事業の円滑な推進
換地設計に移転計画を反映させることにより、建物移転をスムーズに遂行します。
補償業務の流れ
- 換地設計作成 事業の基盤となる換地設計作成に参画
- 移転計画 換地設計を基に移転計画を作成
- 補償の運用 各事業に合った補償の運用
- 調査・精算 基準の運用を基に補償金を算定